| |
ОЦЕНЩИКА АТТЕСТУЕТ ГОСУДАРСТВО |
| |
Законопроект «Об оценке стоимости объектов гражданских прав», подготовленный группой депутатов прошлого созыва, был возвращен главой государства в парламент. Комиссия Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации доработала его с учетом замечаний Президента. В конце мая проект закона принят депутатами и отправлен на рассмотрение в Совет Республики.
Подробнее рассказать об этом документе
мы попросили заместителя председателя постоянной комиссии Анну БУРОВУ.
— Сегодня сфера оценки государственного имущества и объектов, находящихся в собственности у физических и юридических лиц, на законодательном уровне не урегулирована. В такой ситуации возможно завышение или занижение реальной стоимости имущества. Проект закона «Об оценке стоимости объектов гражданских прав» призван упорядочить отношения и препятствовать злоупотреблениям в данной сфере.
Законопроект вводит понятия независимой и внутренней оценки и устанавливает порядок их проведения. Независимая оценка проводится организациями и индивидуальными предпринимателями на основании гражданско-правовых договоров с соблюдением требований, которые установлены данным законом. Внутреннюю оценку сможет самостоятельно провести любое физическое лицо или организация на основании собственного решения, без заключения гражданско-правового договора.
В ст.9 перечислены случаи, при наступлении которых необходимо обязательно проводить независимую оценку. Например, при определении начальной цены на публичных торгах при принудительной продаже имущества лица, признанного банкротом. Этим обеспечивается защита прав кредиторов, поскольку перекрываются лазейки для преднамеренного занижения цены. Обязательна независимая оценка при внесении в уставный фонд юрлица неденежного вклада. Такая норма исключает возможность умышленного завышения его стоимости. Не менее важна обязательность независимой оценки стоимости имущества, которому причинен вред, а также стоимости работ по восстановлению имущества при наступлении страхового случая.
В следующих случаях согласно законопроекту обязательная оценка может быть как независимой, так и внутренней:
при заключении кредитного договора оценке подлежит стоимость имущества, передаваемого в залог, для обеспечения обязательств по договору;
при сделках, предусматривающих отчуждение госимущества при его приватизации;
при возмездном приобретении Республикой Беларусь, ее административно-территориальной единицей или юрлицом государственной формы собственности недвижимого имущества, акций (долей) в уставных фондах юрлиц.
Еще один существенный момент— введение ограничений по использованию оценщиками методов и подходов к оценке. В настоящее время таких ограничении нет, что дает простор недобросовестным оценщикам для широких манипуляций. Законопроект определяет, что обязательная оценка должна проводиться с применением конкретных методов, которые должны основываться на одном или нескольких из следующих подходов:
доходном, базирующемся на расчете доходов, ожидаемых от объекта оценки;
затратном, основанном на расчете затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его местоположения и всех видов износа;
сравнительном, построенном на сравнении объекта оценки с аналогичным или идентичным объектом, в отношении которого имеется информация о ценах сделок с ним либо о спросе и предложении.
Подчеркну, что в соответствии со ст.10, технические нормативные правовые акты в области оценки стоимости объектов гражданских прав не могут заменять методы оценки.
Законопроект предусматривает установление обязательности определения рыночной стоимости объекта оценки, если в нормативном правовом акте, судебном постановлении, договоре не указан конкретный вид стоимости, подлежащей определению. Кроме этого, четко определены такие виды стоимости объектов оценки, как номинальная, первоначальная, восстановительная, остаточная, балансовая и др.
В документ включены нормы, предусматривающие защиту интересов заказчиков и расширение возможностей госконтроля за деятельностью в данной области.
Вводится обязательная аттестация оценщиков, которая, по мнению разработчиков проекта закона, создает механизм удаления с рынка
недобросовестных специалистов. Оценщик, прошедший аттестацию по всем видам объектов оценки, имеет право на получение генерального аттестата.
Проект закона вызвал определенную критику со стороны Белорусского общества оценщиков. Но она объясняется просто. Председатель этой организации Николай Трифонов при подготовке документа ко второму чтению усиленно настаивал на том, чтобы его организации были предоставлены права по аттестации оценщиков и регулированию этой области деятельности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Такая постановка вопроса не нашла поддержки у депутатов. Во-первых, эта организация не столь велика и представительна (так как она объединяет лишь небольшую часть оценщиков) и поэтому ее претензии на вышеназванные функции несостоятельны. Во-вторых, деятельность всех общественных объединений урегулирована Гражданским кодексом и нет необходимости данной общественной организации давать больше прав, чем другим.
Что касается других участников рынка, например РУП "Институт недвижимости и оценки", то они поддержали проект закона. Документ обсуждался не только с оценщиками, он рассматривался и на промышленных предприятиях, в концернах, на расширенных заседаниях нашей комиссии. Большинство участников таких встреч высказались, что этот закон очень нужен. Они подчеркивали: сегодня в многочисленных нормативных правовых актах указывается на необходимость определения стоимости имущества. Однако непонятно, какая стоимость подлежит определению, понятие рыночная стоимость нигде законодательно не определено. А используемые на практике такие термины, как действительная стоимость, обычно используемая стоимость, как, впрочем, и разумная, реальная, фактическая, эквивалентная стоимость, совершенно непонятны.
При подготовке проекта закона учитывался российский опыт, в том числе и негативные моменты приватизации. Разве это нормально, когда крупные перспективные предприятия, в том числе и те, от работы которых зависит безопасность страны, были за бесценок проданы в частные руки? То есть оценка осуществлялась не по рыночной, а по остаточной стоимости, в результате чего бюджет получил крохи. Кстати, в России также существует государственное регулирование оценочной деятельности.
Источник «НЭГ», №41/07.06.2005
|
|
|
