| |
Евгения Маркова-Круминя. Кому выгодны банкроты? |
| |
В последнее время в частных беседах с клиентами, да и в материалах латвийских средств массовой информации, то и дело звучит вопрос: какую опасность рынку недвижимости несет то обстоятельство, что его самыми влиятельными игроками становятся коммерческие банки, у которых в процессе перенятия на дочерние структуры находятся сотни объектов недвижимости? Опасения усугубляют и горячие дискуссии, развернувшиеся при подготовке поправок к закону "О неплатежеспособности". Прямо или косвенно эти поправки затронут очень многих.
Мировая практика, да и недавняя история развития рынка недвижимости Латвии, показывает, что коммерческие банки не сегодня приобретают влияние. Они были, есть и будут самыми влиятельными игроками рынка недвижимости. Финансируя сделки, они играли роль мощнейшего катализатора его развития, точно так же, как теперь играют роль стабилизатора при скупке проблемных объектов на дочерние структуры. И снижение объема возможного дешевого предложения (того, что соответствует сегодняшней рыночной цене) уже приносит результаты: цены перестали падать, а в некоторых сегментах даже подросли.
Вот только в складывающейся на рынке недвижимости Латвии ситуации бросается в глаза такой парадокс. С одной стороны, в нашем государстве становится все меньше патриотов, налогоплательщиков, да и жителей в целом. И большинство понимают, что это не к добру. А с другой — власти продолжают играть роль абсолютно пассивного наблюдателя за взаимоотношениями коммерческих банков (к слову, в основном иностранных) и их ипотечными клиентами. В каких-то случаях эти взаимоотношения сегодня просто нейтральны. Но во многих случаях ценой вопроса является единственное жилье, которое отнимают у домохозяйств, члены которых свой первый и уж, скорее всего, последний кредит брали во времена всеобщей эйфории. Во времена, когда официальные представители нашего же государства уверяли всех в стабильности развития латвийской экономики, что подразумевало под собой стабильность рабочих мест (особенно для госслужащих), а следственно, и их доходов.
Все вопросы о рефинансировании проблемных займов рассматриваются у нас без участия государства. То есть между коммерческой структурой с ее многолетним опытом работы в разных странах в периоды ажиотажных спросов и кризисов и физическим лицом (кредитополучателем) никого нет. Банки решают вопрос по своим наработанным технологиям и в соответствии с возможностями, которые им предоставляют законы конкретного государства.
А вот кредитополучатели — каждый как может. Кто-то продолжает исправно платить и в сложившийся ситуации скрытой девальвации, когда зарплаты снизились в разы, становится работающим нищим (это новый термин, под который подпадают жители нашей страны, сохранившие работу, но расходы по выплате кредита, оплате коммунальных платежей и приобретению минимальной корзины продуктов питания у которых равны или чуть выше в разы сократившейся заработной платы). Кто-то сдается и перебирается к родственникам или уезжает за границу, оставаясь без своего жилья.
Схожая пассивная политика со стороны государства проводилась на протяжении нескольких лет, когда происходило вливание в Латвию огромной массы иностранной валюты и ее практически бесконтрольная раздача в форме ипотечных и иных кредитов жителям нашей страны, получающим основные доходы в латах.
Государство обозначило себя только в тот момент, когда вышеупомянутые кредитополучатели стали потенциальными банкротами. И здесь возникает целый ряд вопросов: почему же государство как не делало, так и не делает всего возможного, чтобы предотвратить банкротство жителей нашей страны? Кому выгодны банкроты? Почему происходит торг только о том, за сколько лет надо будет отдавать все кредитору? Почему наше государство и само не вырабатывает механизмы помощи заемщикам в кризисные, можно сказать в форс-мажорные, времена и не перенимает опыт решения этой проблемы более продвинутыми странами?
Есть ответ: "Денег нет"! В контексте строительства "Замка света" и дорогих мостов, перенятия банка Parex это звучит странно. Еще более странным это кажется, когда просматриваешь статистику: из 154 000 домашних хозяйств — обладателей ипотечных займов серьезные проблемы с платежами сегодня испытывают около 14 600. И далеко не все из 14 600 заемщиков брали заем на приобретение единственного жилья!
На мой взгляд, всех кредитополучателей, оказавшихся на грани банкротства, нельзя оценивать одинаково. Они должны быть условно разделены на две принципиально разные категории. Первые — это те, кто по каким-то причинам покупал недвижимость для бизнеса как физическое лицо, не используя формы предпринимательской деятельности юридического лица (SIA, AS и т. д.), в которых предусмотрена ограниченная финансовая ответственность. Как известно, чем выше возможный доход от бизнеса, тем это более рискованный бизнес. А в Латвии эта теория оправдалась с лихвой. Согласно общеэкономическим законам чрезмерный и неоправданный бизнес-риск должен нести все издержки своего неоправданного оптимизма. Поэтому данная категория физических лиц не может рассматриваться в одной категории со второй группой кредитополучателей.
Вторая группа — это домашние хозяйства покупателей, которые приобретали одну-единственную недвижимость для проживания своей семьи. Банкротства таких получателей ипотеки нельзя допускать в принципе.
Мировая практика свидетельствует о том, что первыми из кризиса начинают выходить те страны, в которых осуществляется государственная программа целевого рефинансирования ипотечных займов. Делается все, чтобы не допустить массового банкротства добропорядочных налогоплательщиков. Государственные программы помощи проблемным заемщикам успешно работают в Великобритании, Германии, Швейцарии, Ирландии, в Скандинавских странах и Испании. И главную роль в них играют центробанки этих стран. Они выбирают системообразующие коммерческие банки своих стран и предоставляют им дешевые кредитные ресурсы для рефинансирования проблемных займов и предоставления кредитов новым покупателям. По данным программам для заемщиков, которые брали ссуду на покупку единственного жилья, создаются максимально комфортные условия: их на годы освобождают от уплаты основной суммы долга или значительно снижают процентную ставку. Фиксируются ставки ипотечных кредитов на три-пять лет. В Испании, где уровень безработицы составляет 20%, действует государственная программа, которая позволяет в период, когда человек остался без работы, либо вообще не погашать заем, взятый на приобретение единственного жилья, либо отдавать только проценты.
Разумные европейские государства, вставшие на путь помощи проблемным заемщикам, реализуют все для того, чтобы люди не банкротились из-за роста процентной ставки или безработицы, чтобы ежемесячные платежи по кредитам не превышали 30-35% от семейного бюджета и в кризисный период. При данных условиях проявляется масса других позитивных факторов для восстановления и роста экономики:
* люди сохраняют возможность приобретать другие товары, то есть поддерживается внутренний спрос, что возвращается в госказну налогами;
* налогоплательщики не покидают страну, в которой проживают;
* рынок недвижимости стабилизируется, постепенно растет активность;
* при активном рынке недвижимости начинает восстанавливаться и строительная отрасль, которая традиционно обеспечивает большое количество рабочих мест;
* при оздоровлении экономики начинается постепенное кредитование, что необходимо как для бизнеса, так и для физических лиц и т.д.
Выделение средств на помощь владельцам единственного жилья, которые испытывают проблемы с платежами, — это краткосрочный вклад государства в своих сограждан, в свой основной капитал. Здесь не предлагается не платить вообще. Люди отдадут кредиты, но в будущем, когда ситуация стабилизируется. Естественно, государству самому под эту программу нужен нормальный бизнес-план. В нем определяется сегодняшняя налоговая база с учетом имеющегося уровня безработицы и показывается, какой она будет после того, как экономика стабилизируется и пойдет вверх. Мы (наше государство) должны доказать, что нам будет с чего отдавать кредит своим кредиторам (МВФ и другим). Получив его, государство сможет помочь тем, кто оказался в тяжелом положении необоснованно.
Банкротства домохозяйств в нормальном государстве недопустимы в принципе (если, конечно, речь не идет об упомянутой выше предпринимательской деятельности физических лиц)! По сути, банкротство — это просто списание не полученных доходов и доходов будущих периодов. Это дыра в доходах будущего. Реструктуризация, в свою очередь, — это реальные доходы будущих периодов. Случаи банкротства здоровых, полноценных людей — жителей нашего государства, показывают абсурдность ситуации в нашей стране. Допускать банкротства таких людей недальновидно. Семьям — владельцам одного-единственного жилья, испытывающим трудности с погашением кредита, нужно непременно помогать!
Если руководство государства не верит, что в будущем ситуация в его экономике улучшится, что в ближайшие три-пять лет появятся новые рабочие места, то кто же нам поверит? Кто захочет давать заем такому государству и инвестировать в его экономику?!
Евгения Маркова-Круминя,
член правления компании NIRA Fonds
"DELFI.lv", 5 августа 2010 года
Источник "DELFI.lv", 5 августа 2010 года
|
|
|
