| |
За все отвечает собственник |
| |
В Берлине пустуют 100 тыс. квартир, в Германии - 1 млн.
Самыми трудноуправляемыми считаются дома, принадлежащие большому количеству собственников.
В том, что в Берлине сегодня около 100 тыс. пустующих квартир, что один человек способен обслуживать 500-1.000 квартир ежедневно, что берлинцы разбивают цветники на месте снесенных панельных многоэтажек, корреспондент "БР" убедился вместе с группой белорусских специалистов во время ознакомительной поездки в Германию. Поездка организована инициативой "Жилищное хозяйство в Восточной Европе" (IWO e.V.) в рамках реализуемого в Беларуси проекта Европейской комиссии "Жилищные реформы с участием населения". Проект реализуется и финансируется при поддержке Европейского Союза.
Аренда преобладает.
В Германии 2 млн. квартир (5%) находятся в собственности муниципальных коммерческих организаций; 5,8 млн. (15%) владеют частные организации (банки, коммерческие жилищные компании, церкви и другие предприятия). 31,17 млн. квартир (80%) являются собственностью частных лиц, из которых 16,77 млн. используются собственниками для личного проживания, а остальные - для сдачи в аренду.
То есть можно сказать, что 57% квартир в Германии - это арендный фонд. В нем имеется сегодня около 1 млн. незаселенных квартир, в том числе в Берлине - около 100 тыс.
В отличие от других стран бывшего соцлагеря, ФРГ после объединения не пошла по пути льготной приватизации жилья в Восточной Германии. Приватизация квартир, сдаваемых в аренду (внаем), осуществлялась по рыночным ценам, причем вместе с долей земельного участка, на котором расположено здание.
Вначале отмечался большой успех приватизации даже в панельных домах. Но в результате запланированная к приватизации 15-процентная квота была выполнена лишь наполовину в пользу квартиросъемщиков. Процесс приватизации в Восточной Германии остановился под воздействием обвальных изменений рынка: высокие инвестиции в новое строительство, эмиграция, демографический фактор, большое количество пустующих зданий, падение цен и спроса на квартиры в панельных домах, прежде всего в периферийных районах.
Сегодня в Берлине в районе массовой панельной застройки есть дома, в которых пустуют по несколько квартир. А есть дома (панельные, около 11 этажей), в которых вообще никто не живет. Судьбу неэффективно используемой недвижимости решают сами собственники - физические или юридические лица. Некоторые дома сносятся целиком. В других разбирается 4-5 верхних этажей, а остальные подвергаются тщательной модернизации и энергетической санации.
Около 90% панельного жилья в Германии уже прошло энергетическую санацию. Это стало возможным потому, что санация явилась обязательным требованием к управлению квартирами наряду с наличием энергетического паспорта дома, менеджментом бытовых отходов, правовым обеспечением, модернизацией квартир согласно возрасту.
Секрет управления - в планировании.
Немецкое законодательство требует, чтобы в многоквартирном доме был назначен управляющий. Поэтому товарищество собственников (если домом владеет не один собственник) заключает договор с управляющей компанией (управляющим). Управляющий разрабатывает бизнес-план на следующий год, в котором отражаются все текущие расходы по содержанию и обслуживанию дома.
Бизнес-план утверждается товариществом собственников простым большинством голосов. Суммы платежей, которые определены бизнес-планом, разделены на 12 месяцев и выплачиваются собственниками как бы вперед. По окончании года снимаются показания счетчиков, делается расчет реальных расходов и либо собственники доплачивают небольшую сумму, либо, если была сделана переплата, ее засчитывают в последующие платежи и назад не возвращают. Поэтому для управляющей компании очень важно, чтобы дельта между плановыми и реальными расходами оказалась минимальной.
Перечислим некоторые статьи расходов, которые включаются в бизнес-план.
Например, холодная питьевая вода обходится в 2,8 EUR/куб. м. Кубометр сточной воды (канализация) - 2,54 EUR. Затраты на вывоз мусора определяются из расчета: один контейнер 240 л в квартал стоит 215 EUR (при этом отвоз мусора осуществляется раз в неделю). В доме, в котором 10 квартир, вывоз и утилизация бытовых отходов (не считая крупногабаритных) обходятся в 1 тыс. 38 EUR за год (в ценах 2007 года).
Кстати, в Германии отказались от мусоропроводов в пользу раздельной системы сбора бытовых отходов. Контейнеры для мусора устанавливаются на специально отведенных площадках, огороженных металлической сеткой и декоративной растительностью.
Крупноразмерный мусор (например, использованные телевизоры, унитазы, мебель) на площадку для мусора не выносится. Для вывоза и утилизации такого мусора делается спецзаказ (то есть вызывается специальный транспорт и бригада работников) и заказчик оплачивает услугу индивидуально.
Далее идут расходы на страховку. Страхуется дом (от пожара, затопления, урагана), страхуется ответственность товарищества собственников перед третьими лицами, так как собственник квартиры в Германии должен нести ответственность за все, что делается в доме и на придомовой территории.
Например, управляющая компания обязана обеспечивать зимой чистку тротуара от снега и льда. Если это было сделано плохо и пешеход упал, то он может предъявить претензии в адрес собственника дома или товарищества собственников. И не важно, по чьей вине это произошло, - управляющей компании или уборщика. Управляющая организация работает по заказу, по поручению товарищества. А товарищество собственников всегда несет ответственность за все.
Отчисления на капремонт - обязательная строка расходов в соответствии с законом. Эти деньги управляющая компания переводит на отдельный счет, выбрав предварительно банковское учреждение с хорошей процентной ставкой по вкладам. Сумма отчислений на капремонт не регулируется законодательством, но есть рекомендации.
Услуги по управлению домом для собственников квартир обходятся от 14 до 22 EUR в месяц с каждой квартирной единицы. Причем размер отчислений зависит не от размера квартир, а от количества квартир в доме. Если в домах более 100 квартир, отчисления составляют от 14 до 16 EUR с квартирной единицы, в домах до 10 квартир - от 17 до 22 EUR.
В заключение отметим, что если квартиры в доме сдаются в аренду (внаем), то управляющая компания предпринимает меры для того, чтобы дом был конкурентоспособным и чтобы в нем было как можно меньше незаселенных квартир. Например, квартиросъемщикам предлагаются дополнительные сервисные услуги. Работа с неплательщиками тоже входит в обязанности управляющей компании.
Кто такой хаусмастер.
Для технического обслуживания дома управляющая компания может приглашать специализированную организацию (либо иметь свою), в составе которой работают хаусмастеры. Хаусмастер (мастер по дому) в Германии является главным связующим звеном между собственником (нанимателем) квартиры и управляющей компанией. Он же является главным действующим лицом в системе техобслуживания многоквартирных жилых домов.
Хаусмастер должен уметь все: отремонтировать сантехнику, починить замок, подмести двор (всего около 80 видов работ).
В жилищной управляющей компании "Марцанер Тор" работают 10 хаусмастеров. Чтобы процесс оказания услуги хаусмастера был непрерывным, 9 мастеров закреплены за конкретными объектами, а один является резервным специалистом (к нему, кстати, предъявляются самые высокие требования). Ведь каждый работник имеет право на отпуск (26-30 дней в году), кроме того, он может заболеть. График отпусков составляется таким образом, чтобы в течение одной недели в отпуске могли быть не более двух хаусмастеров. И руководитель фирмы знает, когда и на каком объекте будет работать резервный специалист.
Если речь идет о застройке многоэтажными панельными домами, то один хаусмастер обслуживает сегодня от 500 до 1 тыс. квартир. Но это в том случае, если он может обойти обслуживаемую территорию (земельный участок, который относится к дому) за 15 минут. До того как была проведена санация домов, один хаусмастер мог обслуживать не более 350 квартир. И список работ, которые он должен выполнять на отведенном ему участке, сократился благодаря санации со 170 до 80.
Бывает и так, что от одного обслуживаемого объекта до другого приходится около часа ехать на автомобиле. Таких объектов на обслуживании у мастера может быть 20-30, и в них расположены 100-150 квартир.
Для связи с жильцами у хаусмастера есть мобильный телефон, кроме того, в каждом подъезде имеется почтовый ящик. Поскольку в Германии разговоры по мобильному телефону дорогие и люди хотят сэкономить деньги, они предпочитают писать хаусмастеру записки.
В отношении ремонтных работ в конкретной организации принято, что хаусмастер берется за выполнение работы, если она, по его оценкам, займет не более 15 минут. Кроме списка видов работ, которые он обязан выполнять, есть еще список материалов и изделий с указанием конкретных производителей, которые можно применять при выполнении ремонтных работ. Если хаусмастер не может выполнить ремонт сам, то приглашается специализированная фирма. А хаусмастер обязан проконтролировать ее работу.
Он также должен следить за тем, чтобы жильцы соблюдали правила раздельного сбора мусора, и контролировать объем заполнения контейнеров. Если он заметит, что два контейнера для бытового мусора в течение месяца заполнялись только на 50%, тогда управляющая компания в целях экономии решает убрать один из них.
К зеленым насаждениям на придомовой территории немцы тоже относятся взвешенно. Если хаусмастер не следит за тем, что жильцы сажают во дворе, то это может впоследствии повлечь за собой затраты на удаление деревьев, которые, став большими и находясь близко от дома, могут портить фундамент. В Германии рубка дерева стоит 400 EUR, фрезерование корней - 100 EUR.
Хаусмастер работает 5 дней в неделю по 8 часов, в день предусмотрен 45-минутный перерыв. Размер начисленной заработной платы хаусмастера колеблется в пределах от 1.250 до 2.400 EUR в месяц.
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Аналитический еженедельник "Белорусы и рынок", №35 от 07.09.2009
Источник "Белорусы и рынок", №35 от 07.09.2009
|
|
|
