Банкротство в Республике Беларусь
Банкротство Банкротство, Санация, Ликвидация
 
Антикризисное управление
 Главная О проекте Законодательство Контакты 
  Национальные особенности оценки
 
Рост числа банкротств и ухудшение финансового состояния белорусских предприятий приводит к постоянному увеличению числа выставленных на продажу объектов недвижимости, в связи с чем особую актуальность приобретают вопросы, связанные с их оценкой и механизмом продажи. Рассказать о том, как это происходит в наше стране, редакция "БР" попросила генерального директора Института недвижимости и оценки Леонида Русьянова.
В Беларуси механизм продажи объектов недвижимости зависит от того, в чьей собственности они находятся.
При прямой продаже объектов государственной собственности, а также в ряде других случаев обязательно должна проводиться оценка их рыночной стоимости, а цена продажи должна быть равна наибольшей из балансовой и рыночной стоимостей. Это положение часто является серьезным препятствием на пути продажи, так как многие объекты недвижимости, особенно расположенные вне крупных городов, продать по балансовой стоимости просто невозможно. В отличие от государственных, предприятия негосударственной формы собственности сами принимают решение, по какой цене продавать объекты недвижимости. Решение принимает тот орган, которому предоставлено это право в уставе предприятия. Леонид Русьянов отметил, что в случае продажи объектов недвижимости в процессе банкротства, как правило, судья определяет, нужно или нет делать оценку стоимости объектов и даже кому это следует сделать.
Основным документом, регламентирующим порядок оценки рыночной стоимости в Беларуси, являются Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее, которые были утверждены еще коллегией Мингосимущества в 2000 г. Они разрабатывались в Институте недвижимости и оценки.
По словам Леонида Русьянова, оценка стоимости недвижимости не относится к лицензируемым видам деятельности, поэтому проводить ее могут любые компании, указавшие этот вид деятельности в своих учредительных документах. Лицензия требуется только на проведение экспертизы достоверности оценки имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица.
Нет и общепринятых стандартов проведения оценки. Заключение оценщика может занимать тома, а может - и один-два листка, в которых в качестве обоснования выбора и применения того или иного метода расчета стоимости имущества указывается мнение оценщика без всяких комментариев. Такое положение, как считает генеральный директор Института недвижимости и оценки, вряд ли можно считать нормальным, так как открывает возможность существования договорных цен.
Методы расчета стоимости объекта и факторы, которые принимаются при этом в расчет, каждый оценщик выбирает самостоятельно.
Сейчас серьезной проблемой является то, что оценщик не знает реальных рыночных цен, с которыми он бы мог сравнивать свои расчеты. Поэтому институт планирует возродить справочник рыночных цен, который когда-то у нас издавался. Сложность его создания состоит в том, что прямые продажи, когда один субъект хозяйствования продает объект другому вне конкурсов и аукционов, часто осуществляются не по рыночным ценам. При продаже объектов недвижимости на аукционах и конкурсах также бывают искажения цен, но они дают уже более объективную картину.
При определении рыночной стоимости может учитываться время реализации объекта.
Эту задачу ставит собственник, который может потребовать наиболее быстрой реализации объекта и должен указать это оценщику в письменном виде.
Но законодательно время реализации объекта у нас учитывается только при проведении аукционов по голландскому методу - с понижением цены. Если после выставления объекта первый раз никто не изъявляет желания его приобрести, в следующий раз его выставляют уже по более низкой цене. Были случаи, сообщил Леонид Русьянов, что при повторном проведении аукциона цена возрастает выше первоначального уровня.
Следует учитывать, что оценщик не может гарантировать, что объект будет продан по той цене, которую он рассчитал, так как это зависит от самых различных условий, в том числе и от политических и макроэкономических факторов.
Многое зависит от мастерства того, кто продает, от имеющейся у него базы потенциальных покупателей. Крупных риэлтерских фирм, которые занимаются продажей недвижимости, не относящейся к жилью, в Беларуси очень мало - можно пересчитать на пальцах одной руки.

Источник «Белорусский рынок», № 41
 
поиск по сайту
 
  Наш альянс:
 
 
Банкротство
Информационно-аналитический ресурс "Банкротство в Республике Беларусь"
(www.bankrot.by)
 
антикризисное управление
 
© bankrot.by / Банкротство в Республике Беларусь
адрес: Республика Беларусь, 220012, г. Минск, а/я 1
тел.: +375 (29) 650-05-70 (velcom), e-mail: gv@trust.by
Design by Normality studio