| |
Во многих случаях недвижимость и имущественные комплексы на аукционах продаются не по рыночной цене, а по намного более низкой - так называемой ликвидационной стоимости, что наносит значительный ущерб собственникам имущества. Данная проблема характерна практически для всех стран СНГ, и профессиональные оценщики активно занимаются ее решением. Заслуживает внимания точка зрения Артура Огаджаняна, директора коммандитного общества "Украинская недвижимость" (г. Черкассы), изложенная им в статье "Ликвидационная стоимость и начальная цена продажи имущества с аукциона".
В современном украинском законодательстве нет однозначного толкования понятия ликвидационной стоимости, хотя оно достаточно точно сформулировано в Нормах профессиональной деятельности оценщика украинского общества оценщиков.
Для квалификации вида стоимости как ликвидационной обязательными являются два основных обстоятельства:
- объект оценки продается в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга, необходимого для его продажи по рыночной цене;
- ввиду того, что ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки, подобная "быстрая" продажа всегда является вынужденной, независимо от конкретных побуждений, которыми руководствуется продавец.
Длительность продажи является важнейшим фактором: при увеличении длительности экспозиции объект может быть продан дороже, а продажа в короткие сроки, безусловно, приводит к потерям.
Не менее важным является адекватный уровень маркетинга: объект можно экспонировать на рынке достаточно долго, но неэффективными средствами.
Законодательством Украины установлено, что продажа объектов по ликвидационной стоимости осуществляется в случае банкротства предприятия. В соответствии с законом Украины "О банкротстве", все действия ликвидационных комиссий должны быть направлены на удовлетворение требований кредиторов в первую очередь за счет продажи имущества предприятия-банкрота. При этом продавцу в лице ликвидационной комиссии предоставлено право удовлетворять претензии кредиторов с неизбежными в процессе быстрой распродажи потерями.
Практически во всех других случаях законодательством Украины предписано продавать имущество с аукционов по рыночным ценам. Следует отметить, что срок продажи имущества с таких аукционов установлен всего в 30 дней с возможным повторным выставлением объектов на аукцион еще на 30 дней с понижением стартовой цены. В то же время, по мнению многих специалистов, срок экспозиции для продажи большинства крупных объектов недвижимости и целостных имущественных комплексов по рыночной стоимости составляет от полугода до года.
Именно эти обстоятельства позволяют предположить, что во многих случаях имущество на украинских аукционах продается не по рыночной цене, а по цене, близкой к ликвидационной. Речь идет в первую очередь о недвижимости и имущественных комплексах, требующих и более длительного периода продажи, и маркетинга более серьезного, чем одно объявление в прессе.
Жесткие правила продажи имущества с аукционов, прежде всего короткий срок продажи препятствуют привлечению на аукцион необходимого количества покупателей, а тем более - готовых торговаться в ценовом диапазоне, превышающем рыночную стоимость. Тем не менее, с учетом присущего профессионально организованным аукционам элемента азарта покупателей, вполне реальна продажа на них имущества по максимально близким к прогнозам оценщика ценам.
Опыт свидетельствует, что ликвидационная стоимость объектов нежилой недвижимости при разных условиях продаж колеблется в диапазоне от 0,5 до 0,8 от рыночной стоимости. Начальная цена продажи на аукционе в большинстве случаев определяется на уровне 0,7 - 0,9 от рыночной стоимости. При этом очень важно, чтобы продавец был заинтересован в продаже объекта по максимально высокой цене, а не в "розыгрыше торгов" в угоду конкретному заинтересованному лицу.
Источник «Белорусский рынок», № 41
|
|
|
