| |
Когда застройщик спорит с дольщиком |
| |
Злоупотребление правами со стороны застройщиков — явление отнюдь не редкое.
Блокировать такие попытки позволяет грамотно составленный договор, где взаимоотношения участников детально регламентированы и заложены принципы одного из типов договоров, поименованных Гражданским кодексом, в частности принципы комиссии.
Во всем виноват рост цен.
Проблема во многом связана с ростом цен. Экономическая подоплека конфликтов застройщиков с дольщиками проста: в 2003 г. стоимость строительства, допустим, офисного здания составляла 600 USD/кв. м; к моменту ввода объекта в эксплуатацию в 2007 г. она увеличилась до 3 тыс. USD. Застройщику становится выгодным любыми путями вывести дольщика из игры. Ведь даже выплатив в качестве санкций 100% от суммы первоначального взноса, он "заработает" на каждом метре 1.800 USD, к тому же на чужих деньгах.
Существует и правовая подоплека конфликтов между участниками строительства. Дело в том, что у законодателя до сих пор отсутствует четкий подход к регулированию правовой природы договоров долевого строительства, в особенности это касается коммерческой недвижимости. Каков характер этих договоров? Каким основным критериям они должны удовлетворять? Все эти вопросы пока остаются без ответов.
Неудивительно, что в последние 3 года наблюдается бурный рост числа судебных споров между дольщиками и застройщиками.
Повод для претензий.
Приемы, используемые застройщиками для создания конфликтной ситуации, разнообразны, но, как правило, все они основываются на положениях договора долевого строительства, определяющих обязанности сторон. Например, окончательную отделку помещения "под себя", согласно договору, выполняет дольщик. Это вполне логичное обязательство позволяет застройщику найти множество причин посчитать работу выполненной не в срок или некачественно. Ведь почти всегда что-то оказывается недомазано, недоклеено, на какие-то материалы не представлен сертификат. Вот и повод для расторжения договора и "удаления" дольщика из проекта.
Все сделано на совесть, без огрехов? Можно копнуть еще глубже. Поскольку отделка — строительный процесс, на нее должны оформляться проект производства работ, исполнительная документация. А на практике идеально составленных, соответствующих всем правилам и инструкциям документов в строительстве не бывает. Нарушения — хотя бы в силу противоречивости законодательных требований — неизбежны. Для застройщика это повод заявить: я не мог вовремя сдать здание в эксплуатацию, поскольку дольщики не передавали сертификаты качества на краску. А срыв сроков строительства по вине заказчика — веская причина для расторжения договора.
Конечно, суд, куда будет вынужден обратиться застройщик, может не согласиться с его доводами о невозможности сдать в эксплуатацию 20-этажное офисное здание вследствие отсутствия сертификата на банку краски. Более того, например, Минский городской хозяйственный суд занял позицию (продекларированную в СМИ) защиты прав дольщика. Все это так. На практике же споры по данной тематике всегда бывают исключительно длительными и сложными, а их исход предсказать зачастую невозможно.
Рекомендация в данном случае может быть только одна: дольщику при заключении договора с застройщиком следует принимать на себя минимум обязательств. В идеале круг его обязанностей должен ограничиваться своевременным внесением денежных средств по четкому согласованному графику и подписанием акта приемки объекта от застройщика по окончании строительства.
Договор комиссии логичен и удобен.
Почву для конфликтов между застройщиками и дольщиками создает и неопределенность вещных прав на объект строительства, пока его строительство не завершено, не утвержден акт приемки законченного строительством объекта и не зарегистрировано создание здания как объекта недвижимости.
С правовой точки зрения наиболее логично изначально рассматривать договор долевого строительства как комплексную комиссию, в рамках которой в интересах и за счет средств дольщика застройщик заключает сделки, направленные на создание определенного объекта недвижимости.
Соответственно, дольщик является собственником всего того, что приобретено комиссионером во исполнение данного ему поручения. В случае, если происходит досрочное прекращение отношений по долевому строительству, это должно рассматриваться как отмена поручения со стороны дольщика либо как отказ от исполнения поручения со стороны застройщика. У застройщика как комиссионера возникает обязательство по передаче дольщику фактически исполненного к моменту отмены поручения.
Весь бухгалтерский учет в процессе строительства ведет комиссионер, комитент отражает в бухучете завершенный строительством объект только тогда, когда комиссионер отчитается об исполнении поручения и передаст исполненное, а именно: объект долевого строительства.
Из отношений комиссии следует, что стройматериалы, приобретенные застройщиком, с момента их приобретения являются собственностью дольщика и трансформируются в объект недвижимости, право собственности на который возникает у дольщика. Эти отношения четко прослеживаются и по бухучету, что признало Министерство финансов, утвердив форму акта о передаче (а не реализации!) капвложений. Фактически это тот же отчет об исполнении поручения.
Если же попытаться оформить отношения заказчика и застройщика вне договора комиссии, то застройщик окажется собственником стройматериалов, а потом они у него куда-то исчезнут. Нелогично.
В нынешних условиях чрезвычайно важно, что договор комиссии решает проблему ценообразования. У застройщика в отношении суммы своего вознаграждения отсутствует обязанность обосновывать и регистрировать цену, поскольку комиссионное вознаграждение не является ценой на товар, работу, услугу.
Панацея от банкротства.
Отсутствие у застройщика прав собственности на имущество, приобретенное при исполнении комиссионного поручения, дает еще одно серьезное преимущество. В случае банкротства застройщика есть возможность исключить не завершенный строительством объект из состава конкурсной массы предприятия.
Если же строительство по вине застройщика оказывается замороженным, то у дольщика появляется возможность его продолжить, для чего ему потребуется переоформить не завершенный строительством объект на себя (иначе он не сможет выполнить и функции заказчика).
Реализация данной правовой конструкции становится практически осуществимой, если дольщик участвует в строительстве всего здания или, по крайней мере, части здания, которое можно выделить в отдельную очередь строительства (пусковой комплекс), если, опять же, признать, что вещные права на "совокупность строительных материалов", каковым согласно позиции законодателя является не завершенный строительством объект, принадлежат ему.
Судебная защита может не помочь.
Следует особо отметить, что в случае ненадлежащего исполнения застройщиком обязательства по строительству объекта до его завершения у дольщика отсутствуют реальные механизмы судебного воздействия на застройщика.
Право на иск, конечно же, никто еще не отменял. Однако требование дольщика о понуждении застройщика к исполнению обязательства по строительству объекта, даже если суд признает его обоснованным, на практике почти невыполнимо. Не сможет судебный исполнитель заставить застройщика заключать сделки, необходимые для организации хода строительных работ.
В этой ситуации крайне важную роль играют экономические меры, стимулирующие недобросовестного застройщика по итогу выполнить принятые на себя обязательства. Учитывая всем известную сложность в доказывании размера понесенных убытков, остается единственная мера — взыскание неустойки. Поскольку ее размер в отношении такого рода сделок законодательством не установлен, то необходимо в договоре, заключаемом дольщиком с застройщиком, четко оговорить санкции за нарушение тех или иных обязательств и именно путем взыскания санкций создать застройщику экономический стимул для скорейшего завершения строительства объекта.
Дмитрий АРХИПЕНКО,
юридическая компания "Архипенко, Горецкий и партнеры"
"Белорусы и рынок", №11 от 17.03.2008
Источник "Белорусы и рынок", №11 от 17.03.2008
|
|
|
