| |
Строительство в чистом поле |
| |
Сделки с "незавершенкой" требуют более четкого правового урегулирования.
Формирование специального законодательства, регулирующего отношения в сфере жилой и особенно коммерческой недвижимости, в Беларуси до сих пор не закончено.
В результате суды подчас принимают прямо противоположные решения по аналогичным делам, инвесторы не могут заключить договор, надежно гарантирующий их интересы, а участники сделок купли-продажи жилья не имеют возможности корректно передать аванс или задаток.
Если Указ № 396 и принятые в его развитие нормативно-правовые акты пусть не идеально, но все же урегулировали отношения между участниками долевого строительства жилья, то коммерческая недвижимость строится и продается по правилам, установленным Гражданским кодексом, и единственным источником регулирования отношений сторон в области строительства коммерческой недвижимости остается договор. При этом действующее законодательство не предусматривает такой договорной формы, как договор долевого строительства нежилого объекта. Однако, по мнению судебных инстанций, в силу ст. 391 ГК (свобода договора) договор может быть любым, не запрещенным законодательством, в том числе содержащим в себе элементы различных гражданско-правовых договоров.
Реагируя на неопределенность правовой ситуации, участники строительства нередко составляют договоры на 20-30 страниц, прописывая в них все возможные варианты развития событий. Такая скрупулезность является обоснованной, ведь в случае судебного разбирательства отношения сторон, не прописанные четко в договоре, могут быть квалифицированы судом совершенно непрогнозируемо.
Один из характерных примеров бесконечной эластичности применения законодательных норм — отношение судебных инстанций к сделкам купли-продажи не завершенных строительством объектов.
В 2005 г. было вынесено решение, в котором Хозяйственный суд г. Минска, сославшись на ст. 220 ГК, отказался признать не завершенное строительством и незарегистрированное здание объектом недвижимости или другим единым объектом. Недостроенное здание, по мнению суда, представляет собой набор строительных материалов, то есть движимые вещи, и при продаже необходимо определить в договоре их количество и наименование. Поскольку это не было сделано, оказалось несогласованным существенное условие договора, что дало суду основание считать сделку незаключенной.
Для лучшего понимания ситуации напомним содержание ст. 220 ГК: "До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается".
В 2006 г. в одном из выпусков "Вестника Высшего хозяйственного суда" была опубликована статья председателя ВХС, доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста РБ Виктора Каменкова, где он, анализируя решение Мингорсуда, изложил свою точку зрения о смысле ст. 220 ГК, указав, что в упомянутой норме законодатель определил, что до момента завершения создания (государственной регистрации) недвижимого имущества оно не может являться единым имуществом, в том числе единым имуществом в виде строительного материала, а является набором строительных материалов (имущества), и у владельца имеется лишь право собственности на конкретные строительные материалы, которые он приобрел для строительства объекта.
Кажется, все ясно, позиция суда сформирована, и, какой бы она ни была, участники хозяйственного оборота, по крайней мере, получили четкие ориентиры для дальнейших действий.
Однако в конце 2006 г. Хозяйственный суд Минской области по аналогичному делу выносит решение, в котором утверждается: до момента государственной регистрации весь комплекс строительных материалов, входящих в не завершенное строительством недвижимое имущество, является неким единым имуществом. Наименование этого имущества — "незавершенное строение такое-то", и количество этого имущества — единица. В результате суд признал договор продажи не завершенного строительством здания заключенным.
Таким образом, на основании одной и той же нормы при имеющейся доктринальной точке зрения председателя ВХС о том, как следует понимать ст. 220 Гражданского кодекса в отношении незарегистрированных и не завершенных строительством объектов, хозяйственным судом принимается совершенно другое решение, поддержанное затем в апелляционной и кассационной инстанциях. Однако надзорная инстанция отменила все упомянутые решения и отправила дело на новое рассмотрение все в тот же Хозяйственный суд Минской области.
Спор судебных инстанций о том, что представляют собой не завершенные строительством и незарегистрированные объекты — движимое или недвижимое имущество, единый объект или набор строительных материалов, — ведется до сих пор. И такая неопределенность крайне болезненно отражается на инвесторах. Сегодня почти никто из них не рискует вкладывать средства в не завершенные строительством незарегистрированные объекты, и они оказались фактически исключенными из гражданского оборота.
Также не урегулированы вопросы внесения аванса и задатка. На первом этапе сделки продажи недвижимости, в том числе жилой, между ее участниками, как правило, заключается предварительный договор, в соответствии с которым одна из сторон предоставляет другой аванс либо задаток (последний возвращается в двойном размере). На наш взгляд, такие сделки в суде, скорее всего, будут признаны ничтожными в силу своего несоответствия нормам действующего законодательства.
Согласно ГК, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора. Однако предметом предварительного договора не является объект недвижимости как таковой. Предмет предварительного договора — соглашение сторон о заключении в будущем договора купли-продажи. Отсутствие у предварительного договора "материального наполнения" делает юридически невозможным предоставление по нему задатка. Насколько известно автору, такой точки зрения сегодня придерживаются и судебные инстанции.
Не может выдаваться по предварительному договору и аванс, ибо по своей сути это — денежные средства, уплачиваемые в качестве предоплаты за товары, работы, услуги. Предметом же предварительного договора, что вполне очевидно, никакие товары, работы, услуги не выступают.
Как видим, и в данном случае отсутствие специального законодательства увеличивает риски, создает неопределенность для участников правоотношений. Определенные юридически корректные схемы предоставления аванса или задатка участниками сделки купли-продажи объекта недвижимости могут быть выстроены и на основании норм действующего законодательства. Но это будут именно схемы, несущие в себе элемент дополнительного риска. Между тем всегда предпочтительнее, чтобы правоотношения были четко урегулированы законодателем и надобность в построении каких бы то ни было схем вообще не возникала.
Денис АЛЕЙНИКОВ, юридическая группа "АргументЪ"
"Белорусы и рынок", №41 от 29.10.2007
Источник "Белорусы и рынок", №41 от 29.10.2007
|
|
|
